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首創置業:換帥后平穩過渡 多元業務助力“彎道超車”

時間:2019-04-04 來源:格隆匯 作者: 字號:

在歷來以業績馬首是瞻的港股市場,財報季上市公司交出的成績往往能夠迅速影響到二級市場。

3月8日周五盤后首創置業公布2018年年度業績,年報稱,公司實現營業收入232億元,同比增長9%;歸屬于母公司股東凈利潤為19.22億元,同比下降9%。基本每股收益0.45元;擬派末期息每股0.22元,同比增長5%

伴隨著年報的出爐,首創置業同時公布可能進行供股計劃,暫時預期每十股公司現有股份將發行不多于五股供股股份而公司的已發行股份總數預期將增加不超過50%。

在業績和供股消息公布后,新的一個交易日,首創置業股價明顯下挫。

不過從財報來看,公司雖然業績有所下滑,但整體發展仍然表現穩健。去年整個地產行業在密集調控下壓力顯而易見,加之公司也經歷了一定的調整,能夠交出這樣的成績,其實也還算不錯。而這次供股也是為改善股本,降低公司負債比率,為未來投資作準備,可見公司也在潛心謀劃,為后續的擴張和全速發展而不斷努力。

芒格曾說過:當成長股遇到短期的情緒困境時,恰是投資的好時機。那么在當下這個時刻,市場情緒帶來的偏差是否給投資首創置業帶來了新的機會?不妨讓我們透過財報一起來看看。

一、營收穩健增長,核心盈利破20億

作為北京老牌房企,首創置業的過往表現其實一直都很穩健,在去年房地產行業大環境受壓下公司的合約銷售增長表現喜人。2018年首創置業全年簽約額為706億元,同比增長26.5%。比照歷史簽約表現,首創置業保持逐年穩定增長,而自2014年到2018年,公司銷售額的年復合增長率達到了近30%,在行業內成績不俗。

再來看營收情況,由于房企是結轉制,一般以商品房竣工結算后為時點確認收入,而房屋銷售又在此前的一到兩年,由此產生一定的時滯,憑借過去幾年優異的銷售表現,公司的營收也在節節攀高。

2018年,首創置業實現營業收入232.57億,同比增長9%,雖然比照過往,今年的收入增速有所放緩,但從銷售端的增速來看公司的結轉收入仍然還是有充足的保證。公司于2018年末,已簽約尚未結算并表的簽約達360億已經充分鎖定了未來的結算收益。

而之所以今年收益增速會放緩,分析原因來看可能主要在于,過去"限簽限貸"等政策調控致使網簽備案及銀行放款延后。不過整體來看,公司的銷售仍然保持較為強勁的增速,因此公司后續的結轉還將會持續釋放。

接下來再來看利潤表現,今年公司的歸屬于母公司股東凈利潤為19.22億元,同比下降9%,雖然有所下降,但與整個樓市的壓力不無關系,尤其是公司重倉的環京區域,過去兩年也相對比較低迷,此外公司利用國企優勢逆周期投資獲取優質資源,所以其財務成本去年大幅上漲,也侵蝕了部分利潤。

而從年報看,2018年首創置業利息費用達25.71億元,比上年同期增加12.43億元,同比增長93.6%。

不過整體來說,公司的盈利表現仍然還算不錯。

從毛利率表現來看,2018年首創置業稅后毛利率較2017年下降了1個百分點,主要原因是2018年一級開發業務毛利率降低。就財報數據而言,2018年公司一級開發收入約為29.03億元與2017年的29.06億元基本持平,不過在成本端,2017年一級土地開發成本僅為9.71億元,2018年該項成本增至20.81億元,增長了11.1億元,同比上升114.32%。

綜上幾點來看,歸根結底公司的利潤之所有一定下滑,其實主要也與沖規模這一戰略致使融資及運營成本相對上升有一定的關系。

當下,房企加速分化,馬太效應愈演愈烈,沖規模已經成了中小型房企的一場生死時速之戰,認識到這一點的首創置業,近年來也在規模上不斷發力,而隨著老一輩退休,讓位更具沖勁的年輕管理層,種種戰略調整,公司也進入了發展的快車道。

不過在相對粗放的擴張過程中,必然帶來的是融資成本及運營成本的上升,但可以相信的是隨著規模上來了,公司在房企競爭中站穩腳跟。后續伴隨著融資成本的降低及運營效率的優化下,公司精細化的管理也將不斷有機會讓利潤得到更好的釋放,而在規模的底氣下,公司的利潤增長也將更具期待。

二、土儲持續擴張,玩轉"快周轉、強投資"

土儲作為房地產的生命線,決定了房企的未來。首創過往主要深耕于京津冀地區,如今公司在擴張的道路上,也開始加速布局長三角、粵港澳,向南方城市挺進。

過去一年,首創踐行其"快周轉、強投資"的策略,持續聚焦三大核心城市圈,以較低的成本快速擴張拿地。公司通過一二級聯動、并購及合作開發等方式,新增產能儲備超千億。

回顧2018年,首創新獲27個項目,土地投資額409億元,同比增長11.3%,總建筑面積409.3萬平方米,平均土地溢價僅9%。另外核心城市及澳洲完成投資額393.1億元,占比達96.1%。

而截至2018年全年,首創置業擁有的總土地儲備建面為1255萬平方米,其中權益建面為849萬平方米,占總土地建面約67%的比例,且土地儲備八成位于一二線城市另外土地儲備總建筑面積中,約83% 為發展物業,17%為投資性物業及其他。

從公司現有的土地儲備規模來看,其已經能夠滿足未來三年的規模突破和業績提升,公司穩打穩扎,積極儲糧,尤其是在核心城市資源充足,為未來的發展蓄力充足。

作為北京國有企業,公司在土地一級開發,集體土地租賃住房,國企存量資產收并購方面有著獨特的資源獲取優勢。特別值得一提的是,經過多年發展,公司在京津冀區域已經積累巨量的以及開發資源。截止2018年底,公司土地一級開發項目23個,合計土地面積超過3000萬平方米,規劃建筑面積超過2700萬平方米,一級開發儲量居北京市屬企業領先地位。未來公司將力爭獲取60%以上的一級開發項目做二級開發,為發展提供源源不斷低成本土地支持。

值得注意的是,公司在合作開發項目上也有一定的提升,不過從當前的市場環境及首創自身負債情況來看,公司透過合作拿地的模式也將有效的分散風險和成本,有助于公司實現更為穩健的擴張。

近年來,首創置業非常強調"快周轉、強投資"的策略。

從"快周轉"這一角度而言,其鼻祖是萬科、做到極致的則是碧桂園,首創置業推動快周轉也是看到了這些龍頭房企在規模和利潤上節節攀高帶來的甜頭,而加快周轉速度也能夠更好的為沖規模提供動能,這也符合當下公司的實際需求。

雖然說快周轉也會因企業的組織能力適配性有所差異,不過首創很明顯在這一方面做得還算得心應手。首創置業提出了"369"新工期標準,即"3個月取得方案批復,6個月取得施工許可證,9個月取得預售許可證";公司同時對銷售回款也有明確要求,比如,新建住宅1-3個月內要100%回款。在這一系列考量標準下,公司的運轉效率也得到了明顯的提升。

另外再從"強投資"來看,公司近年來加快了土地投資速度,當前具備充足的貨源,而伴隨著一二級聯動優勢,土地成本相對較低,這也為公司預留了足夠的利潤空間。值得注意的是,首創的城市布局基本全部位于一線和核心二線,這些城市作為區域經濟乃至全國經濟發展的引擎,吸引大量人口流入,并伴生了巨大的購房需求,房地產市場的潛力仍然十足。未來隨著行政調控松綁,首創的業績增速也將因此而充分受益。

三、多元化業務全面鋪開,發展進入快車道

隨著地產紅利時代不斷遠去,行業天花板這把達摩克利斯劍一直懸在房企頭上,房企轉型已經是大勢所趨,而首創置業多元化的發展,無疑也正是順應了整個行業發展的趨勢。當前公司已經完成了多元立體業務布局,為未來發展增添了新的動能。

公司當前的業務模式可以劃分為四大核心業務、三大創新業務和一個金融平臺。

分別來看:

四大核心業務分為:

1. 住宅開發  2. 土地一級開發(含棚戶區改造)  3. 奧特萊斯綜合體  4. 城市核心綜合體

三大創新業務分為:

1. 文創業務  2. 高科技產業地產  3. 長租公寓

一個金融平臺:

首金資本

從首創的業務布局來看,其更注重于與自身住宅業務形成協同,在其自身實力基礎上實現業務板塊的再造與升級。公司關聯房地產上下游有效的形成互補優勢,同時關注國計民生的痛點和發展趨勢,順勢而為,無論是商業地產、還是奧特萊斯、文創、高科技、長租公寓等,首創置業都精準的把握了市場的需求和趨勢。

從商業地產來看,首創早在2009年就開始進入商業地產領域,公司緊緊抓住消費升級的趨勢,完成全國一二線城市和消費熱點城市的布局。當前首創置業奧萊店布局17個城市,已經開業的有10家,行業內穩居雙第一。2018年,奧萊實現全年營業額51億,同比增長58%,公司有效發揮線上線下一體化優勢,和新零售" 新零售"先機,業績得到持續穩定的提升。

另外再來看眼下市場最旺的長租公寓,早在去年9月份,首創置業長租公寓首個項目北京房山Hé寓就已經正式開業,預期可推出約1.5萬個長租公寓單位。而進入到2019年,首創置業更是加快了長租公寓市場的布局,就在2月份,首創置業還與北京市朝陽區十八里店鄉政府簽約集體土地住房項目。根據首創置業公告,該項目融合了居住、休閑、娛樂、商業等多項功能,為北京目前最大的集體用地長租公寓項目。作為一家國有企業,首創置業積極在作為公益事業屬性的長租公寓領域不斷發力,無疑也彰顯了老牌國企的責任與擔當。

從上面不難看出,首創的多元化是具備先發優勢和資源稟賦的,公司積極主動選擇轉型,瞄準優勢賽道,步步為營,未來也將在新業務的發展上更具競爭力。

四、結語

沃倫·巴菲特曾經用棒球類比價投者的自律。價值投資者有無盡的耐心,愿意等,直到一次絕佳的擊球機會出現在他們面前一個被低估了的投資機會。

對比行業內同梯隊房企,首創置業當下的估值明顯偏下,公司當前保持穩健的發展步伐,保持持續的盈利能力和后備土儲積蓄,同時優化財務結構,積極降低杠桿,配股融資助力進一步的擴張,公司緊跟隨時代發展趨勢,領先布局多元業務,憑借既有核心業務穩定的增長實力和以及多元布局帶來的增量機會,相信還將值得期待。


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